瑞安急抛物业套现超57亿 西部第一高楼重庆天地疑停工

2020-03-27 15:24:25 来源: 莆田信息港

继去年以17.5亿元相对低价整售三幢写字楼给平安后,瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞安”,00272.HK)在重庆继续寻觅下家。日前,瑞安又将重庆企业天地2号写字楼部分及815个地下车位一并脱手给阳光人寿,代价24亿元,预期将亏损1.2 亿元。

在小田身边,规划高度468米的“西部第一高楼”—嘉陵帆影的工地现场也是一片寂静,它所遭遇的“停工”疑云,也让这个重庆最大的旧城改造项目蒙上了阴影。

外界普遍认为,瑞安近年来在各地多个旧城改造项目中,沉淀了大量资金,比如重庆天地在10年之后仍远未达到最初的规划目标,导致瑞安负债率居高不下,资金周转困难。事实上,不仅在重庆,瑞安近日转身又将上海太平桥项目以 .2 亿元卖给(,)信托,短短一周之内,瑞安套现超过57亿元。

瑞安方面在接受时代周报记者采访时,极力否认重庆高楼停工及资金紧张一事,并称公司目前持有现金充裕。

卖楼、停工疑云笼罩重庆天地

瑞安重庆天地所在化龙桥区域,已经找不到当年的影子。这里曾是重庆著名的“下岗一条街”,拥有众多的老旧厂房和大面积的棚户区。十年前,瑞房以旧改专家身份驻场,任务是将此改造为一个建面 60万平方米的庞大城市综合体,包括一条类似于上海新天地的8万平方米街,规划高度468米的“西部第一高楼”—嘉陵帆影以及150万平方米住宅等在内。

漫长的拆迁过程,加上瑞安长开发周期,重庆天地在10年之后仍远未达到最初的规划目标。时代周报记者在现场看到,项目住宅部分历经十年仅开盘至第五期,剩余的部分还用围墙圈着未开发。而作为项目主体的写字楼与商场仍在建设之中,由于未通地铁,商业配套不足,办公氛围很冷清。以上海新天地为蓝本建设的商业街也人气不足,日常只有三三两两的顾客。

在时代周报记者以租客身份与重庆天地置业顾问攀谈中,她们也坦承,商办项目的确还在艰难爬升期,以往只能看到售楼人员在园内走来走去,现在情况略有好转,但估计要等商业配套陆续开业,办公招租才能更顺利,“目前平安信托买走的4号写字楼招租时间比较长,现在效果还可以,阳光人寿买的2号楼只开放了低层,租金大概在100元/平方米/月。”

这也就不难理解瑞安为何亏损也要出售项目。从双方框架协议来看,阳光人寿将委任瑞安旗下上海新天地商管团队进行项目资产管理。在未来6个结算期内,如果净营业收入未达目标额,新天地方将需要以现金方式向阳光人寿支付不足金额,并延长管理期。

对于赢得上述对赌条款,瑞安方似乎信心不足。就眼下来看,瑞房已宣布将对支付阳光人寿不足金额作出1. 6亿元拨备,上文1.2 亿元亏损额也就此预估而来。事实上,在未来最悲观的情况下,即项目租金以及出租率均出现最低迷表现,瑞安预计向阳光人寿支付的不足金额将有可能达到4.4亿元。

眼下,正遭遇的“停工”疑云的嘉陵帆影,也让这个重庆最大的旧城改造项目蒙上了阴影。时代周报记者看到,嘉陵帆影主塔工地竖着三台普通塔吊,但并无机器和工人在施工,一片沉寂。周边其他楼栋的施工人员等知情人士告诉时代周报记者,201 年春节前,主塔现场的动臂塔吊已经撤走,至今寸尺未动,且再次开工时间并不明朗。

不过瑞安方面在接受时代周报采访时,矢口否认停工一事,称企业天地1号(嘉陵帆影)一直是在按照既定计划进行。项目在2012年底完成了桩基,今年10月完成了地库周边结构及基坑回填,计划在明年底完成商场裙楼,整体预计会在2017年底完成。

“事实上,瑞安卖掉项目得到外来资金驰援,可以缓解项目开发面临的资金压力,未来的运营风险也得以分担。”重庆当地有开发商代表张先生对时代周报记者分析称,华龙区原是老工业区,商办氛围缺失,周边还有龙湖时代天街、万科万锦汇等劲敌项目分流客户群,招租前景目前难料。嘉陵帆影停工也有可能,从大环境看,重庆写字楼市场整体供应过剩,面临市场下行的风险。在世邦魏理仕的统计中,三季度,重庆优质甲级写字楼整体空置率达到 0.5%。

负债净额260亿急套现57亿

不止在重庆,回到上海大本营,瑞安的瘦身计划也在快速推进。

12月4日,瑞安公告称,已通过子公司与中国人寿信托订立买卖协议,向后者出售上海太平桥项目126号地块的99%权益及负债,交易总代价估计为 .2 亿元。短短一周之内,瑞安套现超过57亿元。瑞安方面强调,这是为了提高资产周转率及缩短投资回报期。数番套现所得,瑞安将用来偿还债务,以及开发房地产项目。

“瑞安是在弃车保帅,出售部分非核心资产,有助于提高资金周转效率,轻装上阵。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析,瑞安罗康瑞的商业地产帝国虽然特色鲜明,但因为其运作模式决定了其资本周转率低的问题很难得到彻底解决。

上海中原地产研究总监宋会雍也对时代周报记者称,瑞安“旧城变大型综合体”模式自上海成功后在全国多个城市都陆续迈出步伐,土储水平从2006年末的700万平方米一跃升至1 10万平方米。虽然旧改项目地价有谈判空间,但商业地产项目的培育期相对较长,对企业的资金实力要求非常高,单体项目动辄上百亿,扩张后对瑞安的资金要求成几何级增长。

在宋会雍看来,瑞安在港资企业中实力较薄弱,不敌新鸿基、太古等大佬,而瑞安连续多年高额支出动迁费用,负债率居高不下,让瑞安的“天地模式”陷入僵局。

在去年年报中,截至2012年12月 1日,瑞安现金及存款总额86. 亿元,而负债净额则高达260. 5亿元,净资产负债率达到70%。据美银美林此前发布报告称,到2015年前瑞安有 批主要离岸需偿还,总额达102亿元,相当于瑞安2012年合约销售额的1.9倍,这并不是一个让人轻松的数字。

在此背景下,公司集团主席罗康瑞称希望通过自身的变革获得重生,未来放弃旧改事业,并逐步降低负债率,争取在2015年时降至50%。瑞安在回答时代周报记者的提纲中称,公司已超额完成110亿元的全年物业销售总目标,目前持有现金充裕。据瑞安今年的中期业绩报告显示,净资产负债率为59%,较此前70%有所好转。

但面对依旧高达228. 5亿元的流动负债,瑞安需要施展财技来疏通资金链。时代周报记者梳理后发现,出售物业,仅是近期诸多融资安排中的一个。上海瑞虹新城近期获得了包括国开行等5家银行的100亿元的资金授信,将主要用作拆迁土地用地的长期资金。而在此之前的10月 1日,瑞安引入全球另类投资资产管理公司Brookfield作为中国新天地的策略性股东,折合人民币45亿元的资金,用于偿还到期债务及物业开发。

新天地分拆仍无时间表

中国新天地是瑞安旗下商业物业的资产管理、营运及销售平台。瑞安一直计划分拆中国新天地上市,降负债也是目的之一,但这一事项迟迟未有进展。

瑞安在回答时代周报记者的提纲中称,中国新天地的上市将视乎市况及估值,同时需要取得债权人及票据持有人的同意,“不过,Brookfield成为中国新天地策略性基础股东,也是分拆中国新天地的一个重要的步骤。”

据瑞安方面透露,Brookfield首次投资5亿资金,主要投资上海新天地、新天地时尚、企业天地1期、企业天地2期、瑞安广场及虹桥天地,合计66. 万平方米,物业价值为260亿元人民币,经调整后的净资产值为120亿元人民币,投资作价折让8.8 %,折让接近其他中国商业地产上市公司的市账率估值,如恒隆、太古、九仓、Capital retail等。这笔投资可转换成中国新天地上市扩大股本后的21.8%的股权。

11月20日,瑞安房地产向其票据及永久证券持有人征求同意,分别修订其人民币票据契约、美元票据契约、新加坡元票据契约及永久证券的若干条款,以完成有关交易及分拆上市。

“这是中国新天地上市重要、策略性的两步,”瑞安方面称。

截至目前,哪些资产会注入到新天地中,亦无说法。据时代周报记者了解,今年 月,瑞安就已正式成立中国新天地公司,有意将旗下的商业资产打包装入其中,谋求分拆上市。截至目前,中国新天地已经经过近半年的独立运营。被委以重任的黄勤道,今年年中由瑞安调任新天地行政总裁。

目前,瑞安旗下拥有400亿元的地产项目,其中200多亿元已落成,另约200亿元则属在建项目。目前,集团的收租物业涉80万方米,年租金收入约11亿元,现阶段暂不清楚哪些会出售或注入新天地。


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